不動産の評価

家は二束三文だから、他の遺産もほしい

先日母が亡くなりました。

相続人は私と弟の２人で、弟夫婦は母名義の家で母と同居していたので、

その家は弟が、現預金は私が相続することになりましたが、

弟は、「家の価値は大きなものではないから現預金も分けろ」と言います。

相続税算出の基準となる評価額を用いるか、

不動産鑑定士に依頼するなど、

第三者の評価額をもとに交渉する。

不動産の評価は大変難しい問題です。

不動産の評価をするにはいくつか方法がありますが、代表的なものは、

１．近隣の似たような条件の不動産がいくらで取引されているかという実例をもとに評価する方法（比較方式）

２．その不動産を取得したときの価格をもとに、その後現在までの価値の推移を加えて評価する方法（原価方式）

３．その不動産から将来得られる収益を一定の利回りで現在価値に評価しなおす方法（収益還元方式）

といった方法です。実際には、これらを併用して具体的な諸条件を検討したうえで、最終的な評価額を決定します。

しかし、こうした方法は不動産鑑定士など専門家に依頼して行うため、費用も時間もかかります。

そこで一般的には、相続税の計算をする際の評価方法をそのまま用いることも多いです。

相続税の計算には、家屋の場合は固定資産税評価額、土地の場合は路線価を用います。

固定資産税評価額は毎年４月に送られてくる納税通知書でわかります。

路線価は税務署で閲覧するか、インターネットで参照することも可能です。

事例では、「家の価値がそれほどない」と主張しているため、

わざわざ鑑定士に依頼して評価額を出すのはコストがかかりすぎるでしょう。

固定資産税評価額をもとに交渉し、場合によっては現預金を多少払って解決するのも、

訴訟で争う費用を考えれば安いものかもしれません。

また、場合によっては、弟に対して「そんなに二束三文というのであれば、

私が二束三文で買い取ってやる」と提案してはいかがでしょうか。

（そうすると、今度は「高く買ってくれ」などと言い出すかもしれません）

他人に借地権を設定している土地の場合には、

実際の使用にかなり制約があることになるため、借地権割合を計算して、

その分を土地の評価額から差し引くことになります。